檀钱

老乡别跑 土地放松了 中国经济“救”靠你们了

09 . 26 - 2018

图片来源:视觉中国



文/马兰



到了该放松土地的时刻了。


经济形势不容乐观。制造业PMI降至4个月新低,出口销售连续第五个月下降。生产出口都不行,心累的是,减税降费之后,个税少交50元,社保多交500元,于是消费也甭指望了。


政府寄予厚望的基建,目前为止只带来了巨量的债务,但对经济的拉动还未显现,唯一可见的是城市里又出现了大批翻修的公路和丑不拉几的标准化小店招牌。



城市能搞的花样不多了,新的增量市场还得看农村,的确也该轮到农村了。


经济好的辰光,政府把力量都用到建设城市上,等到经济开始下行,政策就转移到城市周边,即用棚改方式带动三四线和城乡结合部的发展。


再进一步,就要动到农村的大蛋糕,2008年的家电下乡便是利用农村消费激活国内经济发展的有效措施,到了现在,经济的拉动只能又靠着老乡们来完成。


这一次,先瞄准的就是农村的地。


多措并举 土地放松悄悄开始


按照法律规定,农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡(镇)村公共设施和公益事业外,其他任何建设不能直接使用集体土地,都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。


这一条政策大大限制了农村土地的用途,造成过去十几年的房地产泡沫只在城市里头越吹越大,农村房价依旧朴素地感人。


这也证明,农村这一块还是未经开发的处女地,政府想要搞个大事情,找准农村下手就能带来意想不到的效果。


农村集体建设用地建设租赁住房就是一个方向。



截至去年年底,北京供应了204公顷集体建设用地用于集体租赁住房,而到2021年,这个面积将扩大到1000公顷。


目前为止,村集体只能寻找国企作为合资方成立企业,租赁房的土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。等到房子租出去了,村集体就能享有租金收益,从而达到闲置土地最大化利用的目的。


再想得美一点,未来开放国企以外的企业参与到农村用地建设,那么村集体的选择空间更大,获得的经济效益也更多,农民的荷包自然也就越满。


而根据国土资源部下发的通知来看,未来的集体租赁房会逐渐面向市场出租,开发者也会走向集体+开发者的模式,更重要的是,这类型的租赁房同时享有基本公共服务,即确保孩子的上学资格。



这样一来,农村集体建设用地地位将大幅提高,这一解绑,带来的将会是庞大的增量市场。


从农村闲置土地入手解决租售并举,一定程度上缓解了城市中租赁房高地价高房租的矛盾,同时也带动农村土地多样化发展。


租售并举,除了租,还有售。


联系到之前重磅的深圳小产权房转正试点,虽然只在非住宅类小产权房中实施,但政策总会传导到住宅房上头。小产权房一旦可以转正,价格就能提高到与周边住宅一致的水平,农民卖房岂不是美滋滋?


与此同时,刚刚结束不久的十三届全国人大常委会第五次会议审议了耕地占用税法草案,将此前的耕地占用税暂行条例上升为法律。



按照法律来讲,占用耕地建房需报经乡级、县级政府审批,若是牵涉到基本耕地甚至要到国务院报备。但实际操作上,一般耕地上建房的例子比比皆是。而对于政府来讲,只要不是涉及到敏感区域的耕地,审批用作建设用地之后,能够从土地使用人手里收税难道不是更划算吗?


对于农民来说,自家荒到只剩杂草的耕地能够摇身一变成为小别墅,再出让给他人,自然是要比死守着耕地更有盼头。


不可忽视的是,国家正在给农村的土地松绑,带来的直接影响就是农民可以用地来换钱,从而就能唤醒农民的消费能力。


三权分置 盘活农村经济


农民要有钱的前提是,土地必须要流转起来,这就需要三权分置。


三权指的是农村土地的所有权,承包权和经营权,所有权归集体,农民拥有承包权,而经营权则可选择进行出让。


于耕地上,三权分置能够重置土地生产方式,通过转让经营权实现规模化农业。传统的农业耕地划分采用的是家庭承包制度,但随着人口流动,家庭式已无法满足现代农业的需求。


正式确立经营权,能够使耕地实现集中,规模化经营,从而提高耕地的利用效率和粮食的生产效率。其次,可以帮助解放更多的农村劳动力,让无心农业的农民可以参与到其他生产活动中。



更重要的是,农民转让土地同样是有钱拿的。


除了耕地,还有宅基地的三权分置,即所有权、资格权和使用权。大量闲置的宅基地在这一政策的引导下将进入市场流动,在城市建设用地紧张的情况下,1300万公顷的宅基地就能提供大量的住房。


农民通过在市场上买卖自己的住房,买房的主体可以是同村儿子要结婚的老王,也可以是城里想回乡养老的老丁,甚至可以是外国来村里搞电商的托马斯。城市和农村之间的人口实现进一步自由流通,而农民也能在市场化中获得更多收益。


经济发展的三架马车趴了,但我们还有农民兄弟这一大块可以挖掘的市场。


土地流转,消费升级,老乡们准备好了吗?